最近房價又開始有蠢蠢欲動跡象，開始向筆者諮詢買房的朋友又多了起來。算了下，今年身邊朋友買房的第一波高潮主要集中在4-6月份降息降准之前；而恰好降准降息後，他們買的樓價格上漲了大約有10%。度過了三季度以後，現在又有人來開始諮詢了。從最近十年房價的走勢來看，基本上都是一條連綿不斷的向上大陽線，似乎在什麼地方買入都是低位。難道廣州的房價會一直升到天上去嗎？顯然這不太可能。那麼廣州房價的頂部在哪里呢？姑且就來算一下吧！僅為一家之言，只供參考！
房價是由什麼支撐的呢？長期來看，是房租。房租的極限在哪里？一個人除了房租，還要吃喝、消費、以及儲蓄部分以備不時之需。一般來說，工資的一半用來交房租基本就是極限了吧。廣州的平均年薪水準，按2011年統計是57473元，合每月4789元。扣除20%的“四險一金”，大約每個月到手3800元。3800元的一半，算2000元好了。2000元，這就是廣州市的平均市民能夠負擔的每月房租極限。如果按兩口之家70平米算，就是4000元租70平米，合一平米租金價格約為60元。一平米月租60元，是按照目前廣州市的平均收入水準得出的平均租金極限。
另一方面，60元一平米的月租金對應的“合理”房價應該是多少呢？按照60元一平米的月租，折算為年租金是720元一平米。按照4%的收益率折算回本金，那就是18000元一平米。這裏面的道理很簡單，如果你要花18000元去買一平方的樓，跟你不買樓花720元去租一平方的樓是一樣的。因為省下的18000元，每年4%的收益率正好就是720元的房租。所以說，按照目前廣州的人均工資水準，每平米18000元大概就是廣州樓價水準的極限了。當然，根據各個區域的收入水準差異，可能會有一定的高低之分。例如天河區的工資如果能夠到1萬，那麼天河區的房價極限可能就在36000元一平米左右。
上述推理過程是按照房租來計算的，如果按房貸月供角度計算，結果更加會小一些。假設一個月兩口之家月供4000元的平均極限，按照目前6.55%的20年貸款，大概可以貸60萬。按7成按揭，對應的房價就是85萬。如果按照70平米計算，則房價極限在15000元一平米左右。
既然如此，廣州的房價還有多少上漲空間呢？根據調查數據顯示，2012年9月全國100個城市住宅平均價格為8753元/平方米，環比8月上漲0 .17%。其中廣州以15442元/平方米的成交均價排在第七位。這麼看來，比起18000元/平方米似乎還有20%的上漲空間？不過如果考慮到過戶費、房產稅等交易成本，目前大約占到房價的10%，可能最終的上漲空間最多也只有10%而已。超出這個水準，就可能要開始踏入“泡沫”的範圍了。 |
